דירה חדשה-האמנם?
הנדל"ן בישראל נחשב למבוקש במיוחד ויש בו לא מעט אזורים אשר הפכו לפופולריים, החל מאזור מרכז הארץ ועד לערים מרכזיות וכאלו העומדות בפני שיפור נרחב של תשתיות והפשרת קרקעות מאסיבית. ביקוש כזה ניתן להרגיש עוד מהתוכניות הממשלתיות לסוגים שונים של דיור, לפיתוח תשתיות באזורי פריפריה ועד להתחדשות עירונית בערים מרכזיות שאמורות להוביל ליצירתן של יחידות דיור חדשות. לצד תוכניות ממשלתיות, לא מעט חברות יזמות ויזמים עצמאיים עובדים ללא הפסקה בניסיון לייצר לא רק יחידות דיור חדשות אלא גם יחידות דיור עכשוויות ומעוצות אשר יוכלו לעמוד בסטנדרטים של המאה העשרים ואחת.
שלל התמורות הללו מולידות גם מנעד רחב של הזדמנויות, אשר יוכל להתאים לא רק לרוכשי נדל"ן אלא גם למשפחות צעירות, לרווקים ולמשפחות ברוכות ילדים.

למה דירה עכשיו?
שוק הנדל"ן מביא עימו לא רק ביקוש גדול, אלא כיאה לביקוש מוליד גם מגוון של דירות לרכישה באזורים שונים, דבר המוביל גם להזדמנות חד פעמית לרכישת דירה חדשה באזורים נחשקים אשר עתידים להפוך למבוקשים. ערים מרכזיות כמו תל אביב, חיפה, ירושלים באר שבע ואפילו ראשון לציון המתמלאות בשנים האחרונות בפרויקטים שונים ובאזורי בנייה חדשים ומגוונים. פרויקטים אלו מביאים עימם סוגים שונים של בנייה, החל ממתחמי דיור מפנקים במיוחד ועד לדירות בגדלים שונים כמו דירות 3-4 ואף 5 חדרים.
קצב בנייה זה אמור להעניק לרבים מתושבי ישראל את ההזדמנות לרכישת דירה, ולאו דווקא דירת יד שניה אלא מנעד רחב של דירות חדשות אשר יוכלו להתאים לסטנדרטיים עכשוויים באזורים שונים ברחבי הארץ. הזדמנויות אלו כמובן יכללו בין היתר תוכניות שונות כמו "דירת מטרה" ו"מחיר למשתכן", אך בעיקרן מציעות אפשרות כמעט חד פעמית של רכישת דירה חדשה באזורים מבוקשים.
היצע זה הופך את ביקוש הדירות להרבה יותר נגיש, מגוון ובעיקר אפשרי עבור לא מעט משפחות ומבקשי דיור. לכן כאשר נשאלת השאלה האם לרכוש דירה דווקא עכשיו, ככל הנראה כי תשובה לשאלה זו תהיה מגוונת והיא תעבור דרך לא מעט יודעי דבר. אך כאשר שוק הדיור מביא עימו הזדמנויות נוספות, כאשר הריבית ממשיכה לעלות וההיצע רק משתפר בערים השונות נראה כי דווקא השקעת נדל"ן או רכישה של דירה יכולה להיות צעד בהחלט משתלם.

צדדים סטטיסטיים לרכישת דירה

לצד הביקוש לדירות חדשות חשוב לדעת כי מתקיימים גם לא מעט תהליכים המשפיעים בצורה רוחבית ומעמיקה על שוק הדיור, אחד מהם הוא עליה כללית של מדד המחירים לצרכן. מדד זה מוביל לכדי שורה של עליות מחירים וגם של הריבית, מה שעלול להוליד גם עלייה במחירי הנדל"ן שכן מרבית היזמים והקבלנים עושים שימוש במימון דרך הבנקים. לכן, אחת מהתופעות שניתן לראות כרגע היא ירידה יחסית במחירי הדירות בארץ: אם מדצמבר 22 ועד לפברואר 23 מחירי הדיור עלו רק ב-0.3% הרי שברגע ששוק הדיור יתאזן במעט ייתכן ונחזה בעלייה מעט יותר חדה של מחירי הדיור.
כמו כן, מתקיימים עוד מספר נתונים אשר הופכים רכישת דירה בימים כאלו לכדאית, אחד מהן אולי נשמע פחות מפי מומחי נדל"ן ויועצים פיננסים והוא תחזית גידול האוכלוסייה בישראל. תחזית זו מצביעה על גידול האוכלוסייה הישראלית כמעט בחצי בפחות מארבעים שנים, דבר אשר יוליד ככל הנראה לביקוש עצום של דירות ונכסים למיניהם. וכמו שכל משקיע טוב יודע, ברגע שהביקוש עולה כך גם המחירים עולים ובמידה ותחזיות אלו יתממשו ייתכן ונראה עלייה הדרגתית במחירי הדיור.
נתון נוסף הוא ירידה בביקוש למשכנתאות: זאת לא רק בשל רצף עליות הריבית אלא גם מהחששות הרבים עימם מגיעים ישראלים לקחת את המשכנתא(כן, גם זה הודות לעליית הריבית). במצב כזה בנקים אשר מציעים לקיחת משכנתא, מציעים כיום מנעד רחב של תנאים והנחות אשר יוכלו דווקא בתקופה כזו להיות רלוונטיים וכדאיים גם עבור משפחות צעירות וגם עבור כאלו המבקשים למצוא את השקעת הנדל"ן הבאה שלהם.

היתרונות ברכישת דירה דווקא עכשיו

רכישת דירה בישראל לרוב תדרוש מהרוכשים הון עצמי של כ-25% מעלות הדירה בממוצע, והיא תתאפשר דרך מגוון אופציות. אחת מהן היא ללא ספק יכולת השקעה נכונה, ואחת הדרכים הפופולריות כיום היא ברכישת דירה והשכרה שלהן עד לסיום תשלומי המשכנתא. רכישה שכזו נקראת "גב אל גב" (או- BACK TO BACK) והיא מציעה הזדמנות רכישה מצוינת באזורים שונים של התחדשות עירונית או באזורים בעלי ביקוש יחסית נמוך.
יתרונות נוספים ברכישה של דירה חדשה תהיה האפשרות "לחתוך" את מחירי הדירות, אמנם רובנו התרגלנו לשמוע על "מחירי דירות" שאמורים לרדת בקרוב אך לאורך השנים רוכשים אשר המתינו לירידה שכזו התבדו. עם זאת, אחד הנתונים המפתיעים של הלשכה לסטטיסטיקה חושפים כי כמעל לשישים אחוזים ממשקי הבית בישראל מחזיקים דירה ברשותם. לכן, בעת רכישה של דירה חדשה, הרוכשים יוכלו לחסוך את מחיר הדיור ולא להמתין ל"ירידה" או "עליה" של המחירים ובכך להגיע למחיר ראוי עבורם.
נתון נוסף שחשוב לזכור והוא רלוונטי בעיקר עבור אלו המבקשים להפוך את דירת המגורים לנכס להשקעה הוא ביקוש הולך וגדל של דירות להשכרה, לצד דמי שכירות שהצליחו לטפס ברבעונים האחרונים של שנת 2023. נתונים אלו מראים כי הביקוש אחר דירות להשכרה, גם בשל תנודות גאו פוליטיות(כמו המלחמה באוקראינה שהולידה גל עלייה מחודש לישראל) הופך את רכישה של דירה חדשה להרבה יותר משתלמת וכדאית גם עבור השקעה.

דירות ללא תיווך

עד לפני שני עשורים, בכל הנוגע לרכישת דירה חדשה, ההיצע היה קטן משמעותית מזה הקיים היום. מצב שכזה הוליד גם לא מעט דרכים שונות לרכישת דירה, בין אם מדובר ברכישת דירה יד 2 ובין אם מדובר בדרך אחרת, ומרבית הקונים היו עושים את צעדיהם הראשונים באמצעות מתווך נדל"ן. שימוש בשירותים אלו מביא עימו לא מעט יתרונות, אך כמו בכל פעולה שנרצה לבצע בחיינו הוא גם עמוס בחסרונות.
אחת ההמלצות החשובות, כאשר מדובר בשוק הנדל"ן, היא לעשות שימוש בשירותיו של מתווך, עם זאת כאשר מדובר ברכישה של דירה חדשה בין אם בפרויקט של התחדשות עירונית ובין אם בבנייה חדשה לחלוטין השימוש במתווך יהיה מעט מיותר. אחת הסיבות לכך היא כאשר מדובר ברכישה של דירות קבלן או דירות שיצאו תחת פרויקט של התחדשות עירונית, ניתן יהיה לקבל את כל המידע הרצוי דרך היזם ואנשי המכירות. מידע שכזה יהיה יקר מפז ולאו דווקא יגיע דרך מתווך, בין אם מדובר בשינויים עתידיים בשכונה ועד לשיפור מתווה התשתיות באזור המיועד לבנייה.
נקודה נוספת ברכישת דירה ללא תיווך היא שמרבית הדירות החדשות שנקנות מוצעות הרבה לפני שהדירות עצמן מוכנות ומצב שכזה מאפשר לרוכשי הדירות לחסוך לא מעט כסף ולא רק את דמי התיווך. רכישה של דירות חדשות מקבלן או מיזם, יאפשרו חלוקה בריאה ונכונה של תשלומים לצד חוזים מוקפדים אשר יעניקו הגנה לרוכשים מפני אסונות כאלו ואחרים בעת הבנייה. לכן רכישת דירות ללא תיווך תחסוך בראש ובראשונה את דמי התיווך, אבל יחד עם זאת תאפשר גם רכישה מסודרת עם מינימום התערבות של גורמים חיצוניים ומקסימום שקיפות אל מול היזמים.

מה חשוב לדעת בעת רכישת דירה חדשה?

כאשר מדובר ברכישה של דירה חדשה מקבלן בתל אביב או בכל עיר אחרת, חשוב להכיר מספר פרמטרים אשר יוכלו לעזור בעת הקנייה אשר יבטיחו רכישה בטוחה וכדאית. הנקודה הראשונה היא בדיקה של בעלות הקרקע: הרי נכון שמרבית הקבלנים דואגים להסדר הבנייה אל מול תוכניות בניין עיר השונות ובטח בעיר כמו תל אביב. אבל עדיין מומלץ לוודא במקרים שכאלו כי בעלות הקרקע היא אכן של הקבלן או של חברת הבניה, כך ניתן יהיה לדאוג כי לא יהיו קיימים סוגים שונים של עיקולים למיניהם. יחד עם זאת חשוב גם לוודא את נסח הרישום, את מספר החלקה והגוש בו אמורה להיבנות הדירה.
לצד כל אלו חשוב גם להתבונן בצורה מעמיקה אל מול חוזה המכירה טרם חתימה עליו, שכן הוא אמור לכלול לא מעט פרטים האמורים להשפיע בצורה עתידית על בעלות הנכס ועד למסירת הדירה. לכן חשוב לוודא כי המחיר הסופי שנקבע לדירה אכן כולל מע"מ לצד הוצאות נלוות וכמובן התקנה של מערכות שונות כמו התקנה של גופי חימום והוצאות גינון. בנוסף לכך חשוב גם לבצע בדיקה עקרונית לגבי אישור המשכנתא הרבה לפני החתימה על החוזה. זאת בשל העובדה שתשובת הבנק עלולה לקחת כמה ימים עד לקבלת אישור עקרוני, ובשל כך חשוב גם להמתין עד לקבלת תשובה מסודרת שתוליד עוד אישור בדרך אל רכישת הדירה.
מצד שני מומלץ גם לוודא כי אכן קיים תאריך סופי לרישום בטאבו שעם סוף הבנייה והאכלוס של הדירה יהיה רשום על שמם של הקונים באגף הרישום של מנהל מקרקעי ישראל. כמו כן, חשוב להכיר פרטים טכניים אחרים, החל משטח הדירה, המפרט הטכני ועד אל רכוש משותף בבניין – משטח המרפסת, המחסנים, גודל החניה ושטחה. פרמטרים אלו ועוד מאפיינים נוספים יוכלו להבטיח כי הדירה שנרכשה אכן תתקבל בזמן שנקבע, לצד הכרה בשטח השיתופי של הבניין לרבות תשריט הדירה וכיצד היא אמורה להיראות לפני המסירה שלה.

כיצד לבחור דירה חדשה לרכישה?

רכישה של דירה חדשה תהיה ללא ספק עסקה גדולה עבור מרבית משקי הבית בישראל, לכן כאשר מדובר בחיפוש אחר רכישה של דירה חדשה מומלץ להיצמד למספר נתונים אשר יוכלו להפוך את הרכישה לא רק ראויה לאכלוס אלא גם משתלמת. לכן כאשר מחפשים דירה מומלץ לחפש אחר דירה עם זמן אכלוס יחסית קרוב, בין אם בפרויקט התחדשות עירונית אשר אמור להסתיים בקרוב ועד לדירות חדשות מקבלן עם מועד אכלוס לא רחוק במיוחד.
פרמטר נוסף בעת בחירה של רכישה של דירות חדשות תהיה ללא ספר בחירת אזור המגורים, לדוגמא רכישה של דירה בערים כמו תל אביב, חיפה, באר שבע ואפילו אילת או ראשון לציון יוכלו לספק ביקוש קשיח במיוחד. ביקוש שכזה יאפשר לרוכשים במידת הצורך לעשות שימוש בדירה גם עבור השכרה, גם עבור מגורים ובכך גם לשמור על שווי הדירה ובמרבית המקרים אף להגדיל את השווי שלה. כמו כן חשוב לבצע חיפוש מעמיק ומדויק עבור סוג הדירה המבוקשת, בין אם דרך מודעות אינטרנטיות ועד לחיפוש באתרים של התחדשות עירונית. חיפוש כזה יאפשר דיוק מירבי ברכישת הדירה, לצד היכולת לשמור על שווי הדירה, על ביקוש בכל הקשור להשכרתה ועוד.

הצפון הישן תל אביב- יפו

אחד האזורים הפופולריים במדינת ישראל כיום הוא ללא ספק אזור תל אביב, בו מתקיימים לא מעט סוגים שונים של פרויקטים מגוונים לדיור, החל מאזור דרום יפו ועד אל אזור הצפון הישן של תל אביב. אזור הצפון הישן במיוחד נחשב לאחד האזורים היפים, הרגועים והנעימים שיש בעיר תל אביב והוא כולל בתוכו חנויות אופנה, מסעדות, ברים וכמובן קרבה אל הים ותחושה אורבנית שלא ניתן למצוא בשום עיר אחרת בישראל. אזור זה גם נחשב לאזור מצוין עבור ילדים ובני נוער, כשנמצא בתוכו פארקים מצוינים, מוסדות חינוך בעלי דירוג גבוהה במיוחד ובעיקר מאפשר להישאר צמוד אל כל ההתרחשות של העיר תל אביב לצד שקט שניתן למצוא כיום רק באזורים מרחוקים בארץ.
חשוב לדעת כי העיר תל אביב מביאה אל תחומה לא מעט משקיעים אבל גם משפחות צעירות, המבקשות לא רק השקעה נדל"נית אלא גם הנאה ממקום המגורים אליו הן עוברות. לכן, כאשר מדובר בשוק דיור כמו באזור תל אביב יש לדעת כי הביקוש אינו עומד להסתיים בשנים הקרובות, זאת לא רק בשל ניבוי סטטיסטי ועלייה במספר התושבים בישראל אלא גם בשל מגוון האטרקציות שיש לעיר תל אביב להציע וכמובן שגם לצד בנייה מתחדשת ומתפתחת גם באזור הצפוני של עיר וגם בחלקים אחרים ממנה.
לצד כל אלו אזור הצפון הישן בתל אביב מתמלא בהזדמנויות נדל"ן שונות, כאשר העיר תל אביב נחשבת לבין הערים המתקדמות והבולטות בכל מה שקשור להתחדשות עירונית ואזור הצפון הישן בעיר נהנה מקצב בנייה מרשים שכזה. על כן ניתן למצוא דירות באזורים שונים, בין אם מדובר ברחוב בלוך או רחוב ש"י עגנון.

הזדמנויות נדל"ן למכירה בצפון
העיר תל אביב ואזורה הצפוני בפרט מוכיחים כי הביקוש אחר שקט, אזורים ירוקים ומוסדות איכותיים גם לילדים וגם למבוגרים עמוס הזדמנויות ורק ממתין למשפחות או יזמים. על כן אחד הפרויקטים המוכיחים זאת הוא ללא ספק פרויקט דירות להשכרה מוזלת, אשר נבנה תחת פרויקט "דירה להשכיר" ובה שוכרי הדירות יוכלו להנות מהשכרת הנכס במחירים מפוקחים אשר ינועו בין ארבעת אלפים ועד לשבעת אלפים שקלים. באזור הצפוני של העיר תל אביב ניתן עוד למצוא מספר פרויקטים שונים, למשל אם מדובר בפרויקטים בשכונת נווה אביבים בו ייהרסו כ-28 יחידות דיור ואמורים להיבנות על מקומן עוד כ-70 יחידות דיור חדשות לגמרי.
לצד פרויקטים אלו מתכוונים להקים באזור הצפון הישן עוד מספר פרויקטים, אשר יכללו מגוון של יחידות דיור בבנייני בוטיק, דירות יוקרה, דירות גן ופנטהאוזים וכמובן דירות בנות 2 עד 4 חדרים. דירות אלו מציעות עבור מרבית הרוכשים מנעד רחב של יחידות דיור להשקעה, החל מדירות הנחשבות נגישות במיוחד עבור אזורים כמו כיכר המדינה ופארק הירקון ועד למתחמי דיור שיאפשרו גם במקרים של סגר להנות מהדירה וללא כל צורך לצאת מהבית.

דירות למכירה בצפון תל אביב ללא תיווך

פרויקט 'פילהרמונית' הוא אחד הפרויקטים המפנקים והיוקרתיים ביותר שהקימה חברה "יוסי אברהמי":  הבנייה במתחם האקסקלוסיבי נעשית בסטנדרט הגבוה ביותר תוך כדי הקפדה על הפרטים הקטנים הן במעטפת המתחם והן בתוכו: מפתחים רחבים בכל הדירות, מרפסות מעוצבות ומרצופות בדק סינטטי עם מעקה יוקרתי מזכוכית ואלומיניום מאפשרים לדיירים ליהנות מנוף הים בצורה המושלמת ומעניקים לדירה תאורה טבעית ברחבי הדירה.

לצד כל אלו רוכשי הדירות בפרויקט כזה יוכלו להנות ממנעד רחב של מפרט מפנק וייחודי, שיכלול מערכת בית חכם שתאפשר שליטה על מערכות החשמל בבית כולל מערכת מיזוג האוויר והחשמל. הדירות בפרויקט ייהנו גם מחלונות בזיגוג כפול, לצד חיבור חשמל דירתי תלת פאזי וברז גן במרפסת השמש. כמובן שהוויטרינות בדירות יאפשרו חשיפה מלאה לאור השמש ולאור טבעי מבחוץ, מה שיוכל להעניק לכל אחד מהדיירים תחושת הנאה מקסימלית מהשמש וממזג האוויר התל אביבי.

גם חדרי המטבח, חדרי הרחצה ומיזוג האוויר מיישרים קו עם סטנדרט הבנייה האיכותי, כאשר בכל מטבח ניתן יהיה לקבל עיצוב מרהיב בסטנדרטים בינלאומיים שיכלול מותגים שונים לבחירה. כל אלו לצד כיור מטבח איכותי ויוקרתי בהתקנה שטוחה, ברז מטבח מהודר עם מוט נשלף ומשטח אבן קיסר במגוון דגמים וסוגים לבחירת הדיירים. הריצוף בחדרי המגורים והשינה יהיה באריחי פורצלן 80×80 בדגמים שונים. חדרי ההורים יתהדרו בפרקט סינתטי בשלל גוונים לבחירה ומרפסות השמש יכללו ריצוף דק העשוי עץ במבוק מלא.
חדרי הרחצה יכללו ארונות רחצה מעוצבים, ברזים ממותגים בינלאומיים, אסלות תלויות עם מכלי הדחה סמויים וכמובן חיפוי מלא של חדר הרחצה באריחים יוקרתיים ובמגוון דגמים לבחירה.

דיירי הפרויקט יוכלו להנות ממתחם יוקרתי במיוחד שיעניק לא רק תחושת יוקרה עם יציאה או כניסה אל הבית אלא יאפשר אפילו שהייה במתחם וכמעט ללא כל צורך לצאת ממנו: ממתחם ספא פרטי הכולל סאונה, חדר כושר ובריכת שחייה, כמו גם ממרתף יינות, מלאונג' מפואר עם חדר קולנוע, מחסן פרטי, חניון תת קרקעי, מעליות מהירות ומשירותי שמירה 24/7.

במסגרת פרויקט חדש זה, מציעה החברה דירות למכירה בצפון תל אביב ללא תיווך.

כתובת הפרויקט: רחוב ש"י עגנון 28 ת"א

בחירה של דירה חדשה אכן מושפעת מגורמים רבים, שהשפעתם עלולה להתקיים גם שנים לאחר רכישת הדירה. לכן, כאשר מדובר ברכישה שכזו מומלץ לעשות זאת דרך חברת בנייה או קבלן בעל ניסיון מוכח, לא רק באיכות הבנייה אלא גם ביכולת לכבד הסכמים וחוזים אל מול הדיירים החדשים. ובשל כך מומלץ לבחור דירת קבלן מאנשי מקצוע איכותיים, שיעשו כל מאמץ בכדי לעמוד במועד שנקבע למסירת הדירה ויהיו אוזן קשבת למקרים מורכבים ותקלות אשר עלולות לצוץ מתחילת העסקה ועד לקבלת הדירה.

בעת בחירה של דירות חדשות ובמיוחד בעיר כמו תל אביב, מומלץ לבצע שורה של בדיקות דקדקניות וקפדניות אשר יבטיחו כי רכישת הדירה תתקיים ללא כל מהמורות אשר עלולות להוביל לכדי מצב של עוגמת נפש עבור הדיירים. מומלץ שלא למהר בעת ביצוע ההעסקה ולהבטיח מנגנון יעיל ובטוח לרכישת הדירה החל מאישור קבלת המשכנתא ועד לבדיקה מדוקדקת של החוזה. כל אלו ועוד פרמטרים נוספים יוכלו להבטיח רכישת דירה בטוחה, נעימה וכדאית לכל משפחה ולכל משקיע באשר הוא.