אחת האסטרטגיות המרכזיות לפיתוח נדל"ן כיום בערים צפופות ומבוקשות במיוחד כגון העיר תל אביב, היא התחדשות עירונית שעם השנים הופכת למובילת תנופת הבנייה בערים המרכזיות בישראל. התוכנית נולדה מהצורך לשפץ ולחזק בניינים ישנים לקראת התרחשות אפשרית של רעידת אדמה. אך עם הזמן התברר היתרון המרכזי שלה בהרחבת היצע יחידות הדיור עד לפי 3 לעיתים מהמבנה המקורי. בעיר תל אביב, הנחשבת לעיר הצפופה והמבוקשת ביותר ביחס לשאר הערים בישראל, ניתן למצוא פרויקטים רבים של התחדשות העירונית לסוגיה, בפריסה רחבה ובמיקומים שונים בעיר מהדרום ועד לאזור הצפון. אז מה כדאי לדעת על התחדשות עירונית בתל אביב?
התחדשות עירונית בתל אביב-לייצר יש מאין
העיר תל אביב היא העיר העברית הראשונה בישראל וכיאה לעיר שכזו, ניתן למצוא בה מנעד רחב של תחומי בידור, מתחמי אוכל, מסעדות מעולות, מוסדות לימוד נחשבים וכמובן רצועת חוף מדהימה המשתרעת החל מהאזור היפואי של העיר ועד אל צפון העיר. אפשר לומר כי אם נבקש לאכול אוכל מגוון, עשיר, אותנטי אשר מגיע מנקודות שונות ברחבי הגלובוס וברמה גבוהה, ככל הנראה נוכל למצוא אותו בעיר תל אביב. בה בכל מספר רחובות ניתן יהיה למצוא מסעדה טבעונית, אסייתית, אירופאית או אמריקאית בין אם תהיה בעלת כשרות ובין אם לא. אפשר רק לדמיין את העיר העברית הראשונה שרק לפני שבעים שנה סבלה ממתקפות, מלחמות קיומיות ומשברים חברתיים, מציעה כיום מעדנים מכל רחבי העולם.
אבל לא רק אוכל ניתן למצוא בעיר העברית הראשונה, אלא גם סצנות תרבותיות שבדומה לדלאי מים נשפכים לעבר כל עיר ואזור במדינת ישראל. בין אם מדובר בחידושים מוזיקליים אשר מוצאים ביטוי על במות שונות בעיר תל אביב ועד לקונצרטים ומופעים בינלאומיים וחד פעמיים. כל אלו ולצד עוד מגוון עצום של אטרקציות שניתן למצוא בעיר, הופכים את תל אביב לטבור הישראלי בו מתקיימים לא מעט אירועים משמעותיים. ובשל כך העיר מתרחבת בשנים האחרונות, כאשר פרויקטים של התחדשות עירונית נראים בכל פינה ומבשרים על הביקוש ממנו היא נהנית.
בעוד רגע ננסה לפרוט את סדר הגודל של הפרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב באמצעות מספרים, אבל תנופת הבנייה הזו מצליח לייצר יש מאין בתוך העיר שעד לפני שמונים שנים התקשתה להעניק טיפול רפואי מספק לכל תושביה. כיום, פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב ניתן למצוא בחלקה הצפוני של העיר, בלב ליבה וגם במחוזות יפו. אבל לא רק תנופה של התחדשות עירונית ניתן להרגיש בעיר, אלא גם את נוכחותה של הרכבת הקלה אשר ממששת להגיע ולהפוך כל בילוי בעיר להרבה יותר נוח, מהיר וידידותי לסביבה.
התחדשות עירונית במספרים
בשל מגוון תחומי הבידור שניתן למצוא בעיר, החל מהייטק ועד לקולינריה או תיאטרון, העיר תל אביב מביאה אליה מגוון עצום של קהלים ותושבים חדשים. החל ממשפחות של דתיים, סטודנטים, משפחות צעירות, בני הגיל השלישי שמבקשים להנות מהעיר הרב תרבותית ועוד מגוון רחב של שכבות אוכלוסייה. בשל כך ניתן לראות ביקוש הולך וגואה גם עבור דירות שעברו תחת תוכנית של התחדשות עירונית וגם עבור דירות יד שנייה. בין אם מדובר בהשכרה שלהן ובין אם מדובר ברכישה של דירות אלו, הביקוש עבורן נחשב לדי גבוה ביחס לשאר העיר במדינה.
ההגירה החיובית ממנה נהנית העיר תל אביב, מגיעה יד ביד עם ריבוי הולך וגובר של פרויקטים בסגנון התחדשות עירונית בתל אביב, ולעיתים נראה שההיצע לא קרוב לענות על הביקוש. בשנת 2020 אישרה עיריית תל אביב 29 פרויקטים חדשים של פינוי בינוי אשר אמורים להוסיף לעיר קרוב ל-14 אלף יחידות דיור חדשות, ובכל הקשור לתמ"א 38 עיריית תל אביב אישרה מעל ל-110 פרויקטים חדשים הכוללים הריסה ובנייה מחודשת אשר תתמקד בחיזוק ועיבוי מבנים קיימים. כמובן שהמספרים הללו אינם כוללים עוד מעל למאה פרויקטים אשר אמורים להיות מאושרים לשנה הקרובה, יחד עם תוכניות עצומות כמו תוכניות שדה דוב ותוכנית ייעודית לצפון מערב העיר. נכון להיום ישנם מעל לאלף פרויקטים שונים של התחדשות עירונית ברחבי העיר תל אביב, חלקם במצב של תכנון/הקמה/אישורים וכו.
סדר בבלאגן-מדיניות עיריית תל אביב
בכדי להפוך את הפרויקטים של התחדשות עירונית לאפקטיביים וחיוניים, גם עבור התושבים, גם עבור העירייה וגם בכדי לשמור על צביון העיר, עיריית תל אביב קבעה קווים מנחים וחילקה את העיר לאזורים ורובעים שונים. הרעיון שעומד מאחורי מדיניות זו היא בראש ובראשונה לפשט עד כמה שניתן את הליך הרישוי, על אחידות אדריכלית של אזורים שונים, שמירה על שטחים ירוקים וכאלו המיועדים לשימור ועוד.
בכדי לשמור על סדר תוכנית המדיניות של העירייה לפרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב, נעשתה חלוקה של העיר לכ-57 שכונות ותשעה רובעים, כאשר הרובע הראשון הוא דרום מזרח העיר. בו ניתן למצוא את שכונת התקווה, נווה חן, רמת הטייסים, שכונת הארגזים, יד אליהו, כפר שלם ואפילו תחנת רכבת ההגנה. מאידך רובע 1 ממוקם בצפון מערב של העיר תל אביב, הוא חולש על רמת אביב ג', אפקה, כוכב הצפון, אוניברסיטת תל אביב, סמינר הקיבוצים וכמובן פארק הירקון.
אך לא רק חלוקה וסדר של השכונות נימצא בתוכנית המדיניות של עיריית תל אביב, אלא גם הנחיות ותנאים כיצד ניתן לקבל היתר בנייה כאשר האישור הראשוני שיש לקבל הוא אישור של יועץ קונסטרוקציה. וזאת בשל הצורך בחיזוק מבנים בצורה תקינה ועמידה, כשלצד בדיקה זו נבחנים אישורים נוספים. חלק נוספים בתוכנית קיימת התייחסות למדיניות של תוספות בנייה, לגורמי הרישוי וכמובן קווי המדיניות הכללית של העיר בכל הקשור להתחדשות עירונית.
כמו כן בתוכנית זו ניתן יהיה למצוא את אפשרויות הבנייה, התוספות והייעוד של כל רובע אשר יהפכו את קבלת האישורים למעט יותר מהירה ונהירה עבור היזמים ובעלי הדירות. כחלק ממסך זה וממדיניות של עיריית תל אביב היא מבקשת לקדם תוכניות של התחדשות עירונית בתל אביב, תוך כדי תהליך עבודה ברור ושקוף גם עבור היזמים, בעלי הדירות וגם עבור העירייה. יחד עם מדיניות זו נקבע גם כי לשטח דירות קיימות יגדל בעד כ-12 מ"ר, כל זאת והשטח המינימלי של הדירה לא קטן משישים מטרים.
ההבדלים שבין הרובעים
חלק לא קטן מרובעי העיר תל אביב נמצאים בשלבי בנייה מתקדמים, חלקם נמצאים בשלבי תכנון כמו רובע תשע אותו ציינו מעל. אבל בכדי לשמור על סדר התוכנית, ישנה התייחסות אישית עבור כל אחד מהרובעים וזאת בכדי לשמור על צביונו של האזור לא פחות משל העיר, על אופי הבנייה באזור וכמובן על רווחת התושבים. בעבור רובע 1 בעיר, ניתן להנות מתוספות והיתרים משתנים. החל מהרחבה ללא תוספת של קומה ותוספות אשר כפופות לאישורים או לתבניות מאושרות.
בכל הקשור אל רובע 2 הלא הוא צפון מזרח העיר, נראה כי תוכנית העירייה מאפשרת בעיקר תוספות בנייה והרחבה, בעיקר כאלו המגיעים ללא תוספת קומה ואילו בחלק ה-3 רוב הרובע אשר נפרס על פני אזור הצפון הישן, כבר הוכרז כאזור לשימור, עם זאת ישנה אפשרות לתוספת למבנה על פי תוכניות מאושרות. את אותו הדבר ניתן לומר גם על רובע 4, שנחשב גם הוא לשמור וממוקם באזור הצפון החדש. רובע חמש שהוא נווה צדק וכרם התימנים, נחשב גם לרובע ההיסטורי של העיר ובשל כך חלק לא קטן מהמבנים מורשים לחיזוק בלבד או לתוספות על פי תוכניות קיימות.
רובע 6 חולש על אזור הקריה ועמוס בבתי עסק שונים, על כן ניתן לבצע תוספות לבניינים באזור על פי תוכניות שכבר אושרו בעבר, לצד חיזוק המבנה גם כן. ואילו רובע שבע ושמונה כוללים את אזור התחנה המרכזית הישנה יחד עם יפו העתיקה, שם ניתן לבצע תוספות מלאות על פי הגשה או לבצע חיזוקים בלבד לבניין. ואילו הרובע האחרון הלא הוא רובע תשע, שעדיין לא נכנס תחת תוכנית מתאר מסודרת מזכה את רבים מהתושבים לתוספות מלאות. חשוב לציין כי חלק לא קטן מהרובעים נמצאים עדיין ללא תוכנית מתאר מפורטת, עם זאת עיריית תל אביב מאפשרת קידום פרויקטים תוך כדי עמידה בתנאי הבנייה של כל רובע.
איך מתחילים פרויקט של התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא הגדרה המכילה בתוכה מספר דרכים לבצע חידוש של מבנים ישנים, הפופולרית מבין התוכניות היא תמ"א 38/2 הלא היא פינוי ובינוי ואילו התמ"א השנייה היא תמ"א 38/1 שהיא מתייחסת לשדרוג כמו תוספות וחיזוק עבור מבנים קיימים. הפרויקטים מובלים בחלק מהמקרים גם על ידי דיירי הבניין, ובכדי ליזום פרויקטים שכאלו על התושבים ראש ובראשונה להתאגד ולבחור נציגות של הבניין. ובמקרים בהם הוצעה תוכנית מטעם יזם, גם אז חשוב כי דיירי הבניין יתאגדו ויוכלו להציע נציגות בכדי להשמיע את קול הדיירים.
לאחר התאגדות הדיירים בין אם בשל הצעת תוכנית של יזם או ביוזמתם הפרטית, מומלץ כי ישכרו את שירותיו של עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובהתחדשות עירונית בפרט. בדרך זו יוכלו לא רק להתאגד בצורה חוקית, אלא גם יוכלו לקיים מכרז כחוק במקרה של יוזמה פרטית או לקבל ייצוג הולם מול היזם. כמו כן, בבחירה של יזם או בהיכרות עם יזם כזה או אחר, מומלץ להכיר מקרוב פרויקטים שנעשו על ידו ובחלק מהמקרים אף לשוחח עם דיירים שקיבלו שירות מאותו היזם. התאמה שכזו חשובה לא רק לחוסן הפיננסי של היזם ולרצף בנייה בריא אלא גם לנראות הכללית של הבנייה, לסטנדרט העיצוב והיחס האישי.
כמובן שאישור התוכנית אל מול וועדת הבנייה תהיה גושפנקה רצינית להתחלת התוכנית, כמובן גם קבלת הכרה בשטח שנבקש לחדש כאזורים בעלי יעוד לתוכנית של התחדשות עירונית. כאשר תתקבל הכרה שכזו, הליך הבנייה והתאמת התוכנית תהיה הרבה יותר מהירה, כשלאחר חשוב גם לבצע שינויים כמו שציינו תוכנית בניין העיר. שינויים אלו כמובן יצטרכו לעמוד בתנאי כל רובע ואזור בהתאם לתוכנית העירייה, כשאישורים יוכל לבשר על התחלה של הבנייה.
אנשי מקצוע חשובים להליך
בהמשך עוד נמשיך להרחיב על החשיבות בשירותיו של עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין כאשר מדובר בפרויקט של התחדשות עירונית. אבל בכדי להפוך את פרויקט של התחדשות עירונית בעיר תל אביב או בכל עיר אחרת להרבה יותר בטוח, אפקטיבי ובעל שדרוג בטוח לדיירים, יש לעשות שימוש בשירות של עוד כמה בעלי מקצוע.
הראשון מבניהם הוא כמובן שמאי מקרקעין, שכן חשיבותו תהיה קריטית לא רק בחישוב הערך והיתכנות של הפרויקט, אלא יעזור גם בחישוב פיצוי מאוזן בין כל דיירי הבניין. ובשנים האחרונות התווסף בעל מקצוע נוסף אל פרויקטים שכאלו והוא כמובן יועץ תחזוקה.
איש מקצוע שכזה מאפשר לדיירים לקבל הכרה הרבה יותר מעמיקה של חומרי הגלם, דרכי הבנייה ושימוש באמצעים טכנולוגיים שונים בשלבי הבנייה השונים. שירות שכזה יאפשר בחירה נכונה של אמצעים וחומרים אלו, תוך כדי התחשבות בעתידן של הדירות ובעליהן. איש מקצוע נוסף ובעל חשיבות לא פחות גדולה הוא יועץ ביטוח. שירות חשוב גם בשל הביטוחים שכל הסכמי התחדשות עירונית כוללים, החל מאחריות של היזם, משתנים של היזם ועד להגנת תכולה של הדיירים בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1.
בחירה נכונה של אנשי מקצוע
במידה רבה בחירה של אנשי מקצוע אלו זקוקה לא רק התמחות והבנה בהתחדשות עירונית, אלא גם ניסיון מוכח בכל הקשור לעולם מורכב זה. לכן בכדי לבצע את הבחירה נכונה חשוב להכיר את הניסיון, הן של השמאי, של עורך הדין וגם של יועץ הבנייה. היכרות שכזו יחד עם היכרות פרויקטים נוספים בהם לקח חלק, תאפשר לבעלי הדירות לבצע התאמה בין הדרישות שלהם לבין יכולותיו של איש המקצוע. כמו כן קיימים לא מעט אינדקסים עבור בעלי מקצוע אלו, אשר יוכלו להוביל למגוון רחב של המלצות עבור בעלי מקצוע אשר עובדים באזור תל אביב החל משמאים, עורכי דין, יועצים ועוד.
כמובן שיש לקחת בחשבון גם את הכימיה שבין נציגי הדיירים לבין איש המקצוע, לוודא כי לא עלולים לצוץ ניגוד עניינים שמא בעל המקצוע מעניק שירות גם ליזם או לקבלן עימו מתקשרים. וכמובן שבמקרים של פרויקטים ביוזמה פרטית של הדיירים, מומלץ לבצע עבור חלק מהתפקידים ובעזרת עורך דין כמובן גם מכרזים מסודרים. מכרזים אלו יאפשרו גם לקבל הצעות מחיר שיאפשרו השוואת מחירים, ניסיון וביצועים בצורה מסודרת וברורה ובכך להגיע אל אנשי המקצוע הנכונים והראויים ביותר עבור הפרויקט.
מהמורות בדרך לדירה
על פניו נראה כי התחלה של פרויקט התחדשות עירונית ובטח שבעיר כמו תל אביב, נשמע פשוט למדי אבל לא כך הדבר, שכן עלולים היזמים והתושבים היוזמים להיתקל במגוון רחב של תקלות ומהמורות עד לסיום הבנייה. המכשול הראשון של כל יזם והתאגדות דיירים, תהיה התנגדות של חלק מתושבי הבניין שכן בעבור פרויקט פינוי בינוי נדרש רוב של שמונים אחוזים מסך הדיירים ואילו בפרויקט חיזוק ותוספות (תמ"א 38/2) נדרש רוב של כשישים ושישה אחוזים.
מהמורות נוספות עלולות להופיע, אך חשוב כי הדיירים יכירו את תנאי הסכם לפני שהם חותמים עליו ובשל כך חשיבותו של עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין כל כך נחוצה. בין אם קיים צורך לסדר את כל המסמכים הרלוונטיים מול רשויות המקרקעין ועד לבדיקת ערבויות של היזם. כמובן שבהסכם יש לשים לב לסעיפי יציאה מתאימים במידה והופרו תנאים בבנייה או איחורים. כמובן שעריכת כל הסכם תיעשה על פי התנאים התואמים לתוכנית בניין העיר והרובע הרלוונטי.
פרויקטים מרכזיים
אחד הפרויקטים המרכזיים בתחום ממוקם בצפון תל אביב, ברחוב " טאגור רבינדרנארט". מדובר על פרויקט בעל שלושה בניינים, בני 9-18 קומות וקרוב ל-150 יחידות דיור חדשות. הפרויקט נבנה כפרויקט יוקרה עם עיצוב קפדני ויוקרתי, בו ניתן יהיה לבחור בין דירת גן בת 3 חדרים ועד לפנטהאוז שישה חדרים. מרבית הדירות מגיעות גם כגן וגם כדופלקס. פרויקט נוסף ומרכזי לא פחות ממוקם בדרך השלום 87-89 ונמצא בשלבים מתקדמים. הפרויקט כולל קרוב לחמש מאות יחידות דיור חדשות עם עיצוב חדשני ומרשים בארבעה בניינים חדשים. הבנייה צפויה להיערך קרוב לשלוש שנים.
גם חברת "יוסי אברהמי" צפויה להשתלב במהלכי ההתחדשות העירונית בעיר וסביר להניח כי נמצא אותה בונה פרויקטים יוקרתיים באיכות בסטנדרט גבוהים במיוחד ובמיקומים מצוינים הן מבחינת חווית המגורים הסביבתית והן מבחינת דרכי הגישה וההגעה אל המתחמים.
לדוגמא, החברה נבחרה להקים פרויקט פינוי בינוי במתחם יפת בתל אביב-יפו. הפרויקט הוא בשטח של כ-16 דונם בשכונת יפו ג', ברחוב יפת 185-197 בתל אביב-יפו, ובמסגרתו ייהרסו 84 יח"ד בשבעה מבני שיכון ישנים. המתחם יכלול 273 יחידות דיור חדשות ב-5 בניינים בני 8 קומות מעל חזית מסחרית ושטחי תעסוקה בשטח של כ- 800 מ"ר, וכן מגדל מגורים בן 18 קומות בשטח כולל של כ- 38,000 מ"ר. חברת יוסי אברהמי נבחרה ברוב קולות על ידי יותר מ- 95% מהדיירים באמצעות מכרז שפורסם על ידי חברת עזרה וביצרון.
בעלי הדירות הוותיקים יקבלו במסגרת פרויקט התחדשות עירונית זה, דירות חדשות הכוללות בין היתר תוספת בנייה לדירה הקיימת בשטח של 40 מ"ר, מרפסת שמש בשטח 12 מ"ר, חניה תת קרקעית לכל דירה ומחסן.
דוגמא אחרת היא פרויקט ההתחדשות העירונית לבניית 315 דירות בשכונת נווה אליעזר: פרויקט התחדשות עירונית בתל אביב בחלקה הדרום מזרחי שבמסגרתו יהרסו 4 בנייני רכבת עם 96 דירות לטובת 4 מבנים בני 8 קומות ומגדל בן 23 קומות. היקף הפרויקט הזה שמובילה חברת יוסי אברהמי הוא כ-320 מיליון ₪.
התחדשות עירונית
התחדשות עירונית מתייחסת לפיתוח מחדש והתחדשות מקיפה של אזורים עירוניים, במטרה לשפר את התנאים הפיזיים, החברתיים והכלכליים שלהם. זה כרוך בשינוי מבנים מזדקנים, תשתיות ומרחבים ציבוריים כדי ליצור סביבות ראויות למגורים ופונקציונליות יותר. התחדשות עירונית מציעה יתרונות רבים, לרבות הגדלת ערך הנכס, שיפור איכות החיים של התושבים, שיפור השירותים הציבוריים וכמובן תחושת גאווה קהילתית.
תכנית תמ"א בישראל:
תכנית תמ"א היא יוזמה פורצת דרך להתחדשות עירונית בישראל שתרמה משמעותית לשינוי הערים והשכונות. תמ"א, ראשי תיבות של "תכנית מתאר לאומית להתחדשות עירונית", נהגתה על ידי ממשלת ישראל לעידוד חידוש מבנים ישנים ברחבי הארץ.
מהן מטרות תוכנית תמ"א בישראל?
המטרות בגינן הוקמה תוכנית "תמ"א כוללות מספר יעדים אשר נעים החל מהקלה על פיתוח מחודש של מבנים מזדקנים על מנת להבטיח בטיחות ועמידה בתקני בנייה מודרניים, ממשיכה אל שימור האופי הייחודי והמורשת התרבותית של שכונות שונות, תוך קידום חדשנות אדריכלית עכשווית ,וכלה ביצירת אפשרויות דיור בר השגה לצד הרחבת היצע הדיור באזורים נחשקים כמו העיר תל אביב. וכמובן מלבד בנייה, שימור והרחבת היצע הדיור התוכנית מבקשת גם לעודד שיטות פיתוח בר קיימא, אשר יהיו יעילות גם מבחינה אנרגטית וגם ידאגו לשילוב של שטחים ירוקים. בנוסף לכלל המטרות שהזכרנו עד כה, אחת המטרות המרכזיות במימוש תוכנית התמ"א היא להביא לחיזוק מבנים ישנים וצמצום סיכונים אשר עלולים לנבוע ממקרים של רעידות אדמה.
אלו הטבות קיימות עבור יזמים ובעלי דירות
פרויקטים של התחדשות עירונית מתבצעים תוך כדי שילוב ידיים משולש אשר כולל גם את הרשות המוניציפלית, יזמים וכמובן התושבים. בשל כך פרויקטים אלו מביאים עימם לא מעט הטבות כמו תמריצים כספיים (הקלות מס ומענקים ממשלתיים), לתמיכה בתהליך החידוש יחד עם שיפור תנאי המגורים עבור תושבים וותיקים, וכמובן שיפור התשתיות ושדרוג השירותים בתוך המבנים המחודשים. כמו כן מתאפשרת גם גישה לאפשרויות דיור מודרניות וחסכוניות, אשר כוללות שימוש באנרגיה מתחדשת ועמידה בתקני בטיחות עכשוויים. מלבד כל אלו פרויקטים של התחדשות עירונית מביאים בין היתר גם לעליית ערכי נכסים ופוטנציאל להכנסה משכירות בשכונות המתחדשות.
מדיניות התחדשות עירונית בתל אביב
תל אביב, המכונה לעתים קרובות "העיר הלבנה", ידועה בארכיטקטורת הבאוהאוס האייקונית שלה ובתרבות העירונית התוססת שבה. העיר יישמה מדיניות התחדשות עירונית פרוגרסיבית, המציגה את מחויבותה לשמר את אופייה הייחודי תוך כדי אימוץ המודרניזציה הן ברמה העיצובית והרמה בטיחותית.כמו כן מדיניות ההתחדשות העירונית של תל אביב שמה דגש מיוחד על שימור ושיקום מבני הבאוהאוס המדהימים שלה אבל לא רק. שימור זה נעשה בעיקר בשל מבני הבאוהאוס אשר מוכרים כאתרי מורשת עולמית של אונסק"ו, ומשקפים את המורשת האדריכלית של העיר ותורמים לזהותה הייחודית בארץ ובעולם.
מלבד שימור מבנים היסטוריים בעיר, תל אביב מעודדת גם חדשנות אדריכלית בפרויקטים של התחדשות עירונית, ולא רק. גישה זו מאפשרת שילוב של אלמנטים עיצוביים מודרניים ופרקטיקות ברות קיימא, וכתוצאה מכך נולד לו שילוב הרמוני של ישן וחדש. מדיניות ההתחדשות העירונית של תל אביב מייחסת חשיבות רבה למעורבות קהילתית ולכידות חברתית. לכן בין היתר היא גם מעודדת את התושבים להשתתף באופן פעיל בתהליך ההתחדשות, מה שמאפשר התאמה של המבנים והתשתיות לצורכיהם וגם מאפשרת טיפוח ותחושת בעלות ואחריות קולקטיבית לשינוי השכונה בקרב התושבים.
סוגי פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב
מאמצי ההתחדשות העירונית של תל אביב כוללים שיקום של מבנים היסטוריים, במיוחד אלה הכוללים את אדריכלות הבאוהאוס האייקונית. פרויקטים אלו משמרים בקפדנות את אופייה הייחודי של העיר, ומפיחים חיים חדשים במבנים בעלי משמעות תרבותית והיסטורית. פרויקטים של שימוש חוזר אדפטיבי זכו לבולטות בתל אביב, שם חללי תעשייה ומחסנים ישנים הופכים ללופטים אופנתיים למגורים, מוקדים אמנותיים או מתחמים מסחריים. מאמצים אלה מחדירים יצירתיות וחיוניות לאזורים שלא נוצלו בעבר, ומציעים שילוב של הזדמנויות מגורים, מסחר ותרבות.
לצד כל אלו אי אפשר להתעלם מהשינויים בקו הרקיע של העיר תל אביב: שינוי דרמטי באמצעות פרויקטים של שיפוץ ובנייה של מבנים רבי קומות. כמו כן גם חלק לא קטן מהמבנים המזדקנים בעיר מוחלפים בגורדי שחקים אלגנטיים ומודרניים, כאשר לעתים קרובות הם משלבים תכונות עיצוב בר קיימא. פרויקטים אלה תורמים לצמיחה האנכית של העיר, תוך כדי מענה לביקוש אשר הולך וגובר לשטחי מגורים ומסחר בתל אביב. בשל כך אחת מנקודות החוזק של תל אביב בכל הקשור להתחדשות עירונית, טמונה דווקא ביכולתה להצעיר שכונות שלמות. לכן תוכניות התחדשות עירונית בעיר מקיפות אזורים מיושנים ומוזנחים משופצים ליצירת קהילות תוססות ומגובשות. פרויקטים אלה משלבים יחידות מגורים, שטחים ירוקים, שירותים ציבוריים ותשתיות תחבורה, ומטפחים סביבה עירונית תוססת וברת קיימא לתושבים הוותיקים ולמבקרים.
העיר תל אביב כמרכז התחדשות עירונית
המוניטין של תל אביב כמרכז מוביל של התחדשות עירונית נובע מכמה גורמים מרכזיים שמייחדים אותה מערים אחרות בישראל ומחוצה לה. תל אביב אימצה מדיניות מתקדמת של תכנון עירוני שמתעדפת את שימור המורשת ההיסטורית והתרבותית תוך טיפוח שיטות עיצוב חדשניות ופיתוח בר קיימא. המחויבות של העיר לאיזון עדין בין שימור המורשת האדריכלית שלה לבין מתן מענה לצרכים העכשוויים הפכה לסימן היכר של מאמצי ההתחדשות העירונית שלה.
את הצלחתה של תל אביב בהתחדשות עירונית ניתן לייחס לגישה השיתופית שלה המערבת בעלי עניין שונים. העיר פועלת עם אדריכלים, מתכנני ערים, יזמים, תושבים וארגונים קהילתיים כדי להבטיח שהפרויקטים יתאימו לשאיפות ולצרכים של האוכלוסייה המקומית. גישה מכילה זו מחזקת את הקשרים הקהילתיים ומעודדת את התושבים להשתתף באופן פעיל בעיצוב שכונותיהם. בשל כל אלו העיר תל אביב נחשבת לאחת הערים המובילות בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית ברמה הארצית.
גם סצנת התרבות והיצירה התוססת של תל אביב מהווה קרקע פורייה להתחדשות עירונית. המוניטין של העיר כמרכז לחדשנות, יזמות וביטוי אמנותי מושך אנשים וארגונים בעלי חזון אשר להוטים להטביע את חותמם בנוף העירוני. תחושת היצירתיות והחידוש בעיר מסייע רבות להמרצת השכונות וליצירת חללים ייחודיים המושכים את התושבים והמבקרים כאחד. כמובן שגם הכלכלה האיתנה של העיר תל אביב, נחשבת כמנוע לא קטן בכל הקשור לחידוש העיר כאשר בתוכה מתקיימות תעשיות משגשגות כמו טכנולוגיה, פיננסים ותיירות, התורמים גם כן להנעה ויזמות של התחדשות עירונית. בשל כל אלו העיר תל אביב נחשבת לאטרקטיבית גם כיעד לעסקאות והשקעות מתחומים שונים המאפשרים גם כן ביצוע פרויקטים שאפתניים התורמים לשינוי העצוב שעוברת העיר תל אביב.
התחדשות עירונית תל אביב
רחוב הבושם
באזור דרום תל אביב מגמות הבנייה והשינוי ניכרות, כאשר עוד ועוד שכונות באזור נכנסת תחת כנפיה של תוכנית התחדשות עירונית ומביאות עימן בשורה נרגשת. תוכנית ההתחדשות אשר אמורה להיבנות ברחוב הבושם, אמורה לכלולה בתוכה קרוב לכ-14 דונמים ובהם בנייה מגוונת הכוללת הקמת מגדלים בני 17 עד לכ-25 קומות אבל לא רק.
ההתחדשות באזור זה אמורה להביא עימה בשורה משמחת עבור הדיירים אבל גם עבור יזמים ובעלי עסקים באזור, כאשר התוכנית תכלול גם אזורי מסחר, מרחבים ציבוריים מגוונים ומרחבים פתוחים לרווחת הציבור. השכונה אשר נחשבת ל"וותיקה"- "תאבד" מעל למאה יחידות דיור ישנות, אשר נבנו אי שם בשנות השישים והן אמורות להתחלף במעל לכ-400 יחידות דיור חדשות.
פרויקטים אשר ייבנו בשכונה יכללו כמו שציינו בנייה משולבת, כזו בה ניתן יהיה למצוא בנייני בוטיק, בניינים גבוהים ובממוצע חדרים של כ-3.6 לדירה אשר יחליפו את הדירות הישנות. פרויקטים אלו מבקשים להביא עימם מענה לא רק עבור תושבים וותיקים בשכונה, אלא גם להעניק הזדמנויות דיור שוות עבור דיירים חדשים. בשל כך כ-20% מהדירות החדשות בשכונה, יהיו דירות קטנות. יחד עם זאת באזור ניתן יהיה גם להנות מאזורים ירוקים, אשר יעניקו לתושבים החדשים והוותיקים אזור ירוק ומרענן.
דרך השלום
עבור רבים מאיתנו רחוב "דרך השלום" מצלצל כשיר נוסטלגי, אך עבור תושבי העיר תל אביב (ולא רק) אזור דרך השלום אמור להביא עימו בשורה של התחדשות עירונית המוביל את קו הבנייה בעיר. רחוב דרך השלום אמור לכלול מעל לכ-50 דונמים אשר יחליפו אזורי תעשייה בעיר. פרויקטים אלו אמורים לכלול מרקם בנייה משתנה, אשר ינוע בין בנייני 7 קומות עד לבנייני רב קומות שיכלול מעל ל-20 קומות.
עיצובו של האזור אמור להוליד כמעל לאלף יחידות דיור חדשות, יחד עם קרבה אטרקטיבית לתחבורה ציבורית כמו הרכבת הקלה, רכבת ישראל ועד לקווי אוטובוסים שונים המחברים את האזור לנקודות שונות בעיר ובגוש דן. אך אל העיצוב בבניית הפרויקט באזור זה, מתלווה גם הרצון של העירייה להקל על לא מעט על השוכרים בעיר. בשל כך כ-75% מהדירות בפרויקטים שיבוצעו בדרך השלום יאפשרו השכרה במחיר מפוקח וקבוע לאורך כעשר שנים ואילו יתר 25% יאפשרו דירות במחיר בר השגה, משמע מחיר נמוך יותר בכ-20% משווי מחיר הדירות בשוק. בשורת הבנייה באזור זה תביא לא רק לחידוש אזור התעשייה בעיר ולמציאת דיור בר השגה לאזרחים וותיקים וחדשים כאחד, אלא תהווה אבן דרך משמעותית בכל הקשור להתחדשות עירונית בתוך העיר תל אביב.
נווה שרת
גם האזור הצפוני של העיר תל אביב נהנה מפרויקטים של התחדשות עירונית, אחת השכונות בה אישור תוכניית שכזו היא לא אחרת מאשר שכונת נווה שרת הממוקמת באזור הצפון מזרחי של העיר. בדומה לפרויקטים אחרים בעיר, גם בשכונת נווה שרת חלק מהדירות שיבנו יכללו גם דירות במחירים ברי השגה עבור תושבי השכונה הוותיקים וגם עבור תושבים חדשים.
תוכנית הבנייה בשכונה אמורה לכלול בתוכה רצף די רחב של שינויים, אשר ינוע בין בנייה מגוונת שתכלול בתוכה בניינים בני 9 עד 30 קומות וימשיכו אל פתרון בעיות שונות בשכונה החל מהוספת חניון תת קרקעי אשר אמור להציע פתרון למצוקת החניה וכלה מהענקת פתרונות בנושא מיגון ונגישות בחלק מהמבנים. כמו כן פרויקט זה מביא עימו שדרוג מאסיבי גם עבור הנהגים, שייהנו מהרחבה של הכביש על מנת לאפשר זרימה חופשית יותר של תנועה בעתיד ובאותה הנשימה גם הרחבה של מדרכות ואזורים פתוחים לרווחתם של התושבים. כמו כן, מנתונים שונים עולה כי חלק לא קטן מהדיירים בשכונה הינם דיירים אשר חיים בשכירות ובשל כך החליטה העירייה לאפשר הקצאה של כ-39 דירות חדשות, אשר יאפשרו השכרה תחת מחיר מפוקח וקבוע.
כפר שלם
כאשר מדובר באזור הדרומי של העיר תל אביב, אי אפשר שלא להתייחס אל שכונת כפר שלם אשר בה התיישבו לא מעט עולים מבני עדות המזרח. השכונה אמורה לעבור מתיחת פנים לא קטנה, בה אמורים להיבנות מבנים חדשים יחד עם שיפוץ וחיזוק של חלק מהמבנים הקיימים. פרויקט זה כולל בתוכו הריסה של מעל לעשרים מבנים טוריים, יחד עם כ-80 מבנים ארעיים אשר מיועדים להריסה, לרבות מבנים אשר שוכנים ב"חוות יפת". שטח הבנייה אמור להתפרס על כמעל ל-27 דונמים ובשל כך, יכלול בתוכו מנעד רחב של בנייה.
כמו כן, ייהרסו גם מבנים ישנים כדוגמת בנייני הטורים שליווי את ההיסטוריה הישראלית, ובמקומם ייבנו מספר סוגים של בניינים. בין המבנים החדשים שיבנו בשכונת כפר שלם יהיו דירות מגורים בנות כ-22 קומות, מבנים בעלי 3 קומות, 10 קומות, 16 קומות וכמובן מגדל בן 24 קומות. בין המבנים שונים יתקיימו פרויקטים שונים של התחדשות עירונית, החל מפינוי בינוי, חיזוק וכלה בהוספה של דירות במבנים ישנים. סך הכל אמורים להיבנות מעל ל-500 יחידות דיור חדשות בשכונת כפר שלם, כאשר מתוכן כ-10% יוקצו עבור דיור בר השגה.
בפרויקטים שאמורים לקרום עור וגידים בשכונה הדרומית של העיר תל אביב, ניתן יהיה למצוא מנעד מגוון של בנייה. כך למשל ניתן יהיה למצוא דירות גן, דירות גג וכמובן דירות בנות כ-3.5 חדרים בממוצע. יחד עם כל אלו שכונת כפר שלם תהנה לא רק מהוספה של יחידות דיור, אלא גם משיפוץ וחידוש נרחב של תשתיות: התוכנית להתחדשות עירונית בכפר שלם תכלול גם הוספה כל כחמש מאות מקומות חנייה חדשים, מוסדות ציבור, בתי כנסת וכמעל ל-1,000 מטרים רבועים לרווחת התושבים באזור.
כמובן שמלבד כל אלו הבנייה באזור תוליד גם השלמה של שבילי אופניים, חיבור בין השכונות בכפר שלם והתחדשות כלכלית. כך למשל בשכונת כפר שלם תוקם לאורך שדרות ששת הימים בנייה מסחרית בהיקף של כמעל ל-1,200 מטרים רבועים של מסחר. כל אלו אמורים לשדרג בצורה משמעותית גם את התשתיות בשכונה, ולצד פיתוח מגורים ברי קיימא לתושבים חדשים וותיקים תביא התוכנית גם להוספה של אזורים ירוקים ושטחי ציבור רבים.