פינוי-בינוי הוא המהלך העירוני המשמעותי ביותר שמתרחש כיום בישראל: מתחמים ותיקים נהרסים ונבנים מחדש בצפיפות גבוהה יותר, ובעלי הדירות מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר במקום דירתם הישנה, ללא תמורה כספית מצידם. בפועל, מדובר בתהליך ארוך שנמשך שנים, שמשלב תכנון, הסכמות של עשרות ולעיתים מאות בעלי דירות, ליווי בנקאי ורגולציה שהשתנתה מספר פעמים בעשור האחרון.
המדריך הזה מסודר בשני חלקים: מה שבעל דירה צריך לדעת, ומה שיזם צריך לדעת. קבוצת יוסי אברהמי פעילה בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב, רמת גן, ירושלים, חולון, חיפה ואילת, וזכתה בין היתר בקל קורא לפרויקט פינוי-בינוי בתל אביב — כך שהמדריך נשען על ניסיון מעשי, לא על תיאוריה.
חלק א' – מה שבעל דירה צריך לדעת
- מהו הרוב הנדרש — והמספר שממשיך להסתובב בטעות
זו השאלה הראשונה שנשאלת בכל אספת דיירים, וגם זו שהתשובה עליה מצוטטת לא נכון לעיתים תכופות. הרשת עדיין מלאה בנתון של 80%, שהיה נכון בעבר.לפי הגדרת "רוב מיוחס" בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 בנוסחו הנוכחי, נדרשים במקביל שלושה תנאים:התנאי הדרישה ברמת המקבץ כולו לפחות שני שלישים מכלל הדירות שבמקבץ בכל בית משותף בנפרד לפחות שלושה חמישיים מהדירות שבו ברכוש המשותף למעלה ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף צמוד לדירותיהם לבניינים קטנים במיוחד — בני ארבע או חמש דירות — קבע החוק הסדר נפרד. המשמעות המעשית: רוב של שני שלישים אינו מספיק כשלעצמו אם הוא מרוכז בבניין אחד מתוך המקבץ. הפיזור בין הבניינים חשוב לא פחות מהמספר הכולל.
- דייר סרבן – ומה החוק מכיר בו כסירוב סביר
בעל דירה שאינו חותם אינו "סרבן" באופן אוטומטי. החוק מגדיר במפורש מצבים שבהם הסירוב סביר, ובהם:- העסקה אינה כדאית כלכלית עבור אותו בעל דירה;
- לא הוצע לו פתרון דיור חלוף לתקופת הבנייה;
- לא הוצעו בטוחות מתאימות להשלמת העסקה;
- נסיבות אישיות מיוחדות שבגללן העסקה אינה סבירה עבורו;
- בעל דירה עם מוגבלות שלא הוצעו לו התאמות הנגישות שהיו לו קודם.
לבעלי דירות בגילי 75 ומעלה קבע החוק הגנה נוספת: הסירוב ייחשב בלתי סביר רק אם הוצעה להם לפחות אחת מכמה חלופות מוגדרות — ובהן מקום בבית אבות, רכישת דירה חלופית, תמורה כספית לרכישה עצמאית, שתי דירות, או דירה קטנה בתוספת פיצוי.
מי שסירובו נמצא בלתי סביר עלול לחוב בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות וכלפי היזם. התביעה מוגשת לבית המשפט. - מה בעל דירה מקבל – ומה עליו לדרוש בכתב
התמורה בפינוי-בינוי אינה אחידה, והיא נגזרת מזכויות הבנייה במתחם, מהמיקום ומכלכלת הפרויקט. מה שכן צריך להיות אחיד הוא מערך הביטחונות:- ערבות בנוסח חוק המכר (דירות) בגובה שווי הדירה החדשה;
- ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת דמי השכירות עד המסירה;
- דיור חלוף לתקופת הבנייה, במימון היזם;
- הסדר מול בנק המשכנתאות להסרת שעבודים על הדירה הישנה;
- ליווי בנקאי לפרויקט, שהוא בפועל הביטחון החשוב מכולם.
- מיסוי והיבטים כספיים
במסלול פינוי-בינוי מוכר, בעלי דירות פטורים בדרך כלל ממס שבח וממס רכישה בגין העסקה, בכפוף לתקרות ולתנאים שקבועים בחוק מיסוי מקרקעין; היטל השבחה מוטל על היזם. בנוסף, ניתנות במקרים מסוימים הנחות ארנונה על תוספת השטח בדירה החדשה, בהדרגה יורדת לאורך מספר שנים.הפטורים מותנים בעמידה בתנאי החוק ובתקרות, ומשתנים בין מסלול למסלול. יש לבדוק כל מקרה מול יועץ מס ומול הרשות המקומית. - כמה זמן זה לוקח?
פרויקט פינוי-בינוי טיפוסי נמשך בין 6 ל-12 שנים ממועד תחילת ההחתמה ועד המסירה, בהתאם למורכבות התכנון, לקצב עבודת הרשויות ולאיתנות היזם. חלוקה גסה של השלבים:- החתמה והסכמות — הארוך והבלתי צפוי מבין השלבים;
- תכנון ואישור תב"ע — הפקדה, התנגדויות, אישור;
- היתר בנייה — אגרות, היטלים, תיאום תשתיות;
- פינוי והריסה — מעבר לדיור חלוף;
- בנייה ומסירה — לרוב שלוש עד ארבע שנים;
- רישום — עדכון הזכויות בדירות החדשות.
חלק ב' – מה שיזם צריך לדעת
- כלכלת הפרויקט קודמת להסכמות
היחס בין מספר הדירות הקיימות למספר הדירות שאפשר לבנות — יחס הדילול — הוא שקובע אם הפרויקט אפשרי. לפני החתמה יש לבחון את זכויות הבנייה הצפויות, את עלויות הפינוי והדיור החלוף, את היטלי הפיתוח ואת עלויות המימון לאורך כל התקופה. פרויקט שנפתח בהסכמות לפני שנבנה מודל כלכלי אמיתי מסתיים לרוב בהקפאה. - המסלולים התכנוניים
לפרויקטי פינוי-בינוי כמה מסלולים אפשריים: מסלול הרשות המקומית, מסלול מיסוי בהכרזת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ומסלולים מואצים לתוכניות בהיקף גדול. לכל מסלול לוח זמנים, דרישות ותמריצים שונים, והבחירה ביניהם משפיעה על כל התכנון הכספי. - ניהול בעלי דירות כמשימה מקצועית
במתחם של מאות בעלי דירות, ניהול ההסכמות אינו נספח לפרויקט — הוא הפרויקט. נדרשים נציגות דיירים מסודרת, עורך דין מטעם הדיירים, שמאי מכריע, שקיפות בנתונים, ומענה פרטני לבעלי דירות מבוגרים, ליורשים, לדירות מושכרות ולבעלי שעבודים. - סימני איתנות שבעלי דירות אמורים לחפש ביזם
- ותק והיסטוריה של פרויקטים שהושלמו ואוכלסו בפועל, לא רק נחתמו;
- יכולת מימון והתקשרות עם בנק מלווה;
- דיור חלוף לתקופת הבנייה, במימון היזם;
- יכולת ביצוע עצמית — יזם שהוא גם קבלן מבצע מקטין שכבת סיכון;
- שקיפות בהצגת התמורות ובלוחות הזמנים.
- המסמכים שכדאי לבקש מהיזם לפני חתימה
- הסכם מפורט ולא מסמך כוונות, לרבות נספח התמורות ונספח לוחות הזמנים
- נוסח הערבויות — ערבות חוק המכר וערבות דמי השכירות, כולל מועד הנפקתן
- מכתב מהבנק המלווה או אישור על קיום ליווי בנקאי
- חוות דעת השמאי שעל בסיסה נקבעה כלכליות העסקה
- תיק פרויקטים של היזם — פרויקטים שנמסרו ואוכלסו, עם כתובות
- פרטי עורך הדין של נציגות הדיירים והאישור שהוא מייצג את הדיירים
- שלוש טעויות שחוזרות אצל נציגויות דיירים
- החתמה לפני מודל כלכלי. נציגות שמתחילה לאסוף חתימות בלי לדעת מה זכויות הבנייה במתחם, מגלה בדיעבד שהתמורה שהובטחה אינה ניתנת למימוש.
- הסתמכות על מצגת ולא על הסכם. מה שמופיע בהדמיה אינו מחייב. מה שמופיע בהסכם ובנספחיו — מחייב.
- התעלמות מבעלי דירות במצבים מיוחדים. בעלי דירות מבוגרים, יורשים, דירות מושכרות ובעלי שעבודים דורשים טיפול פרטני מוקדם. בפועל, אלה המקרים שמעכבים פרויקטים שלמים.
לעיון בפרויקטי ההתחדשות העירונית של הקבוצה: התחדשות עירונית · פרויקטים של פינוי בינוי באזור המרכז .
שאלות נפוצות
האם אני חייב לחתום אם רוב השכנים חתמו?
לא. אין חובת חתימה. עם זאת, אם הושג הרוב המיוחס הנדרש וסירובכם ייקבע כבלתי סביר, ייתכן חיוב בנזיקין. אם הסירוב נופל לאחד המצבים שהחוק מכיר בהם כסבירים — לא.
מה קורה למשכנתה על הדירה הישנה?
היזם נדרש להגיע להסדר עם בנק המשכנתאות, כך שהשעבוד יוסר או יוחלף בבטוחה חלופית. זה סעיף שחייב להיות מוסדר בהסכם, לא בהבטחה בעל פה.
מי משלם על עורך הדין של הדיירים?
בפרויקטים מקובל שהיזם נושא בשכר עורך הדין של נציגות הדיירים, אך עורך הדין מייצג את הדיירים ולא את היזם. חשוב לוודא זאת בכתב.
מה ההבדלה בין פינוי-בינוי לתמ"א 38?
בתמ"א 38 הבניין הקיים מחוזק ומורחב, והדיירים לרוב נשארים בו. בפינוי-בינוי הבניין נהרס ונבנה מחדש, ובהיקף של מתחם שלם. הרחבה על ההשלכות לרוכשי דירות — במאמר על רכישת דירה בפרויקט חדש בתל אביב.
איפה נמצאת ההזדמנות לרוכש מן החוץ?
בפרויקט פינוי-בינוי נמכרות גם דירות היזם בבניינים החדשים. הן מציעות מיקום עירוני מבוסס במחיר שלרוב נמוך מבנייה חדשה באותו אזור, בתמורה ללוח זמנים ארוך יותר.
לסיכום
ב-2026 הרוב הנדרש להתנעת פרויקט פינוי-בינוי נמוך מבעבר, וכך גם המחסום הראשון בדרך. מה שלא השתנה הוא שהתהליך נמשך שנים ותלוי בשני דברים: תכנון כלכלי אמיתי, ויזם שיש לו את הוותק והאיתנות לעמוד לצד בעלי הדירות עד המסירה והרישום.
קבוצת יוסי אברהמי מקדמת אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית בתל אביב, רמת גן, ירושלים, חולון, חיפה ואילת.
*בעלי דירות ונציגויות מוזמנים להשאיר פרטים לתיאום פגישת ייעוץ עם צוות ההתחדשות העירונית של הקבוצה.*
אין באמור לעיל ייעוץ משפטי או מיסויי. נתוני החקיקה נכונים למועד הפרסום; לפני קבלת החלטה יש לבדוק את הנוסח המעודכן מול עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית.